國外物流園區的發展與物流行會組織有著緊密關系，如歐洲1991年創建的歐洲物流聯合會及英國的物流協會(IL)，美國的物流管理協會(CLM)，新加坡的物流促進組織，日本的物流系統協會(JILS)等，都對歐洲物流園區的穩健發展起到良好的協調和指導作用。這些物流管理協會對物流園區運營的數據資料進行統計收集整理，并推動物流園區的行業自律及國際交流，日本的物流系統協會還對物流園區進行協調管理。

　　物流園區如何經營，在國內還沒有統一的看法。但在大量的實踐中，我國物流園區大多數的經營主體還是政府主管部門，物流企業只是在政府的總體指揮下，有一定程度的靈活性。至于物流園區內部的具體布置和結構，如理貨區布置和倉庫貨物的布置等，入住企業可能無權過問。從世界各個物流園區發展較好的國家和地區來看，日本采用“官民協力”的方式，歐洲采用的是“多元化”策略，而美國采用的是“市場化”的經營策略。

　　經營方式各異

　　物流園區的運營方式，國外大部分國家采用的是PPP方式，也就是政府和地方私營企業共同參與運營。政府在運營中起到總體負責和掌握大方向的作用，具體的經營由各個不同的團體進行獨立的運作，自負盈虧，照章納稅等。

　　日式“官民協力”

　　日本政府在園區運營方面，主要采用“官民協力”的方式，宏觀上統籌調控，微觀上自由放開。物流園區用地由政府收購，以低價轉讓給物流協會或類似的中間團體，組成管理委員會進行經營管理、改造更新。其中，涉及國民生活的食品類園區，則由農林省委派專人或地方政府長官擔任管理機構董事長。政府對已確定的物流基地積極加快交通設施的配套建設，在促進物流企業發展的同時，促使物流基地的地價和房產升值，使投資者得到回報。有時政府可能完全放開，放給企業去經營。如日本東京的四大園區共占地近3000畝，由東京團地倉庫株式會社經營，該公司成立于1966年，現有資本2.8億元，由112家股東組成，主要從事土地的購置和租賃、倉儲業、裝卸業務、設施設備的租賃以及相關附屬業務。同時，在四大園區內分別設有事務所。總的來說，日本現存的運營方式大體上可分為：協同組合方式、半官半民方式、共同出資方式、個別方式等。

　　美式市場化

　　在物流園區規劃運營上，英國同美國相似，奉行的不是政府行為，而強調市場導向，是以單一經濟利益為追求目標。美國對物流園區的運營模式是完全放開，甚至在規劃階段就松手不管，這和美國有完善的物流法律法規是分不開的，政府在宏觀上給予指導和協調。

　　歐洲其他國家

　　歐洲其它國家認為，物流園區的運營工作應由中立的機構來組織，并能全面完善地為入駐企業提供服務。歐洲物流園區聯合會將中立的運營機構稱之為業主，即是獨立經營、自負盈虧的實體。這個實體既可以是公共機構，也可以是私人性質的企業。而在一些國家則將中立的運營機構稱為物流園區管理公司。歐洲物流園區聯合會編寫的《2000年物流園區研究報告》指出，物流園區的運營不是由區內建筑和資產(倉庫、商業區、辦公室、停車場等)的所有者負責，也不是由其租賃者負責，而是必須由中立的第三方責任機構負責。這也體現了歐洲一些國家物流園區運營方式的動向。

　　盈利模式多樣

　　國外的許多物流園區在運營過程中都表現出較好的盈利空間。像德國的不來梅物流園區的投入產出比已經達到了1比6左右。所以有必要去了解一下他們具體的開發和盈利模式，這也是我國物流園區經營過程中要面臨的主要問題。

　　不來梅物流園區的開發運營基本可以分為四個層次：土地、基礎設施、建筑以及運作。不同對象運作不同的業務(包括物流與非物流業務)，具體可分為土地運營(包括土地的增值、土地的出租等)、基礎設施運營(包括公路、鐵路、信息基礎設施、水電等)、建筑物的運營(包括倉庫、停車場、堆場、酒店，維修站、服務區等)、運作層次(包括運輸、流通加工、包裝、倉庫運作等)。

　　那么，國外物流園區的利潤空間從哪里來呢？從國外園區的實踐可看出，他們的投資回報利潤源基本分為兩個層面，基礎設施投資及運營、設備投資及運營。就單純的工業地產投資(指土地及基礎設施投資)來說，具有初期投資金額較大、回報率小、周期長等特點，但同時具備風險小、回報穩定的特點，而且投資回報潛力較大(包括未來可能的土地增值)。而設備投資及物流運營業務具有投資金額較少，回收周期短，但同時風險相對大，收入相對不穩定等特點。

　　日本的基礎設施投資大多數都是國家來承擔的，土地是國家直接賣給或出租給團體和私營企業，再叫他們去投資，相應的盈利歸他們自己所有。設備投資及物流運營業務大多都被物流企業或商業團體來承攬。

　　在歐洲，如德國，初期的土地購買是通過政府來完成的，如不來梅物流園區最初就是一塊鹽堿地，是通過政府購買下來的。有了土地，其它建筑設施的投資與收益及其日后的設施運營收入都是由各個企業來執行，不過要向政府繳納一定的利稅。

　　在美國，政府主要采取“放水養魚”的政策，所有的任務都交給社會團體來運營，從而獲得收益。美國的物流園區主要以食品、日用百貨配送為主，這可能和美國發達的連鎖超市是分不開的。

　　第三方管理園區

　　在物流園區投入運營后，他們的管理者由誰來充當呢？從實踐來看，大多數都由第三方中立機構來充當，有的是通過物流園區的使用者自發選舉物流園區運作的管理者。在歐洲，各國的物流園區管理工作都是由物流園區管理公司來負責管理。物流園區管理公司的工作至少有四點，第一，負責物流園區從規劃到運營全過程的指導。第二，物流園區的經營管理。提供綜合運輸或遠程運輸方面的網絡連接，聯合采購(能源與電信)以獲得規模效益，園區內部網絡平臺的建設，企業及領導人員的培訓與進修，危險貨物專職代理人，特殊倉庫的建設與管理，產品貨物的配送，安全監管等。第三，負責物流園區的營銷、宣傳、推廣工作，組織博覽會，制作宣傳冊，辦客戶雜志等。第四，為遷入園區的企業提供所需要的各種服務，為吸引更多的優秀大型物流企業入住打基礎。通過這樣一個中立的公司管理，可以使物流園區的運作既代表政府，又代表企業，公正的運營和管理公司，增加園區的社會效益，較少一些“外部不經濟”行為，如噪聲、環境污染等，同時，又能追求企業利潤的最大化。